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遥想当年，涨幅惊人中国药店：www.ydzz.com
涨幅到底有多惊人？当事人“现身说法”也许更有说服力。“前几年很多店铺的租金都是翻倍的上涨，我们的租金每年的涨幅大概在26﹪～30﹪之间，基本上都维持着两位数的增长率，甚至有些地方是三倍的增长。”云南健之佳健康连锁店股份有限公司全国战略投资发展总监闻国勇说。中国药店：www.ydzz.com
滁州百姓缘药品零售连锁有限公司董事长吕志贤提及此，同样表示，前几年的房租上涨幅度很大，一些门店是100﹪的上涨，上涨一倍以上的现象很正常，其中不乏租金上涨三倍的房子。“前几年压力比较大，经常与房东发生法律纠纷。因为房东不断涨房租，不断地毁合同，本来已经签好五年的合同，看别人都涨他也要涨，这种情况下，我们只能想办法尽量不租或者把合同取消。”中国药店：www.ydzz.com
面对不断上涨的房租，连锁药店也没有好的应对办法，大多只能通过延长合同期来控制成本过快上涨。健之佳租门店时一般采用延长租期的方法来面对未来租金上涨的趋势，滁州百姓缘亦如此，通常租期低于五年的房子不会签约，而且合同期内房租也基本保持每年5﹪的递增幅度。为缓解房租压力，滁州百姓缘还会把房子多余的面积租出去，或者关闭一些盈利状况不好的门店，如果门店有租赁纠纷，会直接在旁边开店替换原来的门店。中国药店：www.ydzz.com
对于房屋租金下降这一形势，吕志贤多年前便有预言，“除了互联网发展速度太快之外，房地产也供大于求，多出来很多门面房；另一方面，连锁药店对房东来说是品牌店、有实力的店，付租比较及时，哪怕租金便宜点也更愿意租给连锁。”滁州市场在2015年上半年进入降租时代。中国药店：www.ydzz.com
相较于键之佳、滁州百姓缘，重庆桐君阁大药房连锁有限责任公司是实施降租比较早的企业，在2014年就开始着手降租。中国药店：www.ydzz.com
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各地降租有先后，降租的方法也有差异，健之佳的降租策略如下：中国药店：www.ydzz.com
建立“三心”降租谈判之前，健之佳首先厘清两点：一、不容乐观的经济形势降低了房东的期望值，找到好的商家本来不易，更何况重新出租租金肯定也要下调，很有可能还租不到连锁药店给的价钱；二、租赁招商需要过程，可能会空置一两个月租不出去，这也是不小的损失。在这样的背景下，健之佳拓展部与房东开始反复协商。中国药店：www.ydzz.com
当然，涉及到真金白银，房东并不会心甘情愿同意降租，闻国勇表示，实施策略需要坚定公司的立场、认可公司的策略，在认可公司策略的基础上要建立“三心”：信心、恒心、耐心，与房东不断地周旋、协商，既要达成降租目标，也要考虑房东利益，帮房东分析市场经济环境，以及可能出现的损失，与其损失还不如给予降租，让大家在零售实体店都受到冲击的情况下互相理解，共同度过寒冬。中国药店：www.ydzz.com
在谈判中，降租到何种程度、如何降，要视具体情况而定，大致有以下几种情况：中国药店：www.ydzz.com
合同期内统一降租房东同意把合同期内的房租全部降了，比如五年合同还有四年到期，后面四年也统一降租；中国药店：www.ydzz.com
一年一年降租一些房东认为明年的经济情况可能会好转，会提出先降一年的房租，明年再看经济形势，如果还不好，就把后一年的房租降到今年的水平。当然，站在连锁的角度，如果后年经济形势还不好，会继续提出二次降租；中国药店：www.ydzz.com
开关并举，腾笼换鸟何为“腾笼换鸟”，即经过评估，对经营三年以上还没有实现盈利的店铺、亏损比较大且通过降租还是处于亏损状态的店铺实施关闭，然后，把这个店的资源腾出来，换到有潜力的商圈重新开店。通过这种方法，健之佳既可降低租金成本，又可甩掉亏损店包袱，实现资源优化以及投资利益最大化。中国药店：www.ydzz.com
确定目标，整合经验制定目标离不开对市场的调研与预判，据闻国勇介绍，在云南当地实行降租的企业并不多，或许有些企业没有意识到这点，又或许他们认为已经租下来了，与房东协商降租是不可能办到的事情。健之佳在摸索中前行，通过与房东沟通、协商，逐步研究出一些方法，再把这些成功的经验、案例整合起来，对实施降租的拓展部人员进行培训，以求能更好地完成降租目标。中国药店：www.ydzz.com
与健之佳相比，滁州百姓缘的降租策略似乎更加简单明快：中国药店：www.ydzz.com
掌握主动权，或搬走或换掉2015年上半年，滁州百姓缘出动拓展部的全体员工去找所有的房东谈判，掌握主动权，要求房东降租，如果降租的话会续租，如果不降租则可能搬走，或者换地方开店。以前签的房租过高的，百姓缘就在周围找更便宜的房子，然后在原房租到期后在旁边重新开业。中国药店：www.ydzz.com
反复谈，多少能谈下一点租约快到期时，药店谈判的砝码更大，如果还在合同期内，就需要看房东的情况，这种情况下，房东通常会表现得比较激动，百姓缘会派与房东打过交道，对房东和房子的具体情况比较了解的团队与房东协商，虽然一开始不太容易，但后期经过反复协商，还是蛮有成果的。“即使房东不在房租上降，也会在别的地方给我们另外的一些照顾，比如，他会扩大给你的平方数或者说送一点面积，或者承诺租期到了之后再降一点，另外，有的房东会给一部分停车位，或者给一些维修基金等等。”中国药店：www.ydzz.com
企业的降租行为与各城市的房地产市场也有很大关系，在房价增幅较缓的重庆，桐君阁的降租过程呈现出不一样的特点：中国药店：www.ydzz.com
看商圈、看环境，有升有降重庆桐君阁大药房的总经理张林全表示，不同商圈的降租可能性是不同的，企业会根据周边门店的租金单价来进行评估，如果周边的租金下降得比较少，房东就不愿意降租，这种情况下房租通常不降也不涨。有些门店租金比周边门店高很多，就可成功降租，比如一些商圈店，有时可减少四分之一的租金，但这种情况比较少。中国药店：www.ydzz.com
桐君阁的降租行动开始得比较早，但2016年又有所回弹，据张林全介绍，今年租约到期后，房东要求涨租的情况比较多，这与门店所处的地理位置、商圈、环境均有关，比如，桐君阁与之签约时商圈没起来，租金偏低，五年期满后，商圈成熟了，房主就会要求涨房租。这种情况的门店大概要占到总数的20﹪～30﹪。中国药店：www.ydzz.com
“如果谈不下来，经过综合测算，公司会选择迁址经营，因为迁址经营租金肯定是大幅度减少。”中国药店：www.ydzz.com
成果喜人，未来可期中国药店：www.ydzz.com
经过一两年的努力，每个实施降租策略的连锁药店都有所收获。中国药店：www.ydzz.com
闻国勇表示，经过2016年开关店、降租等优化调整，2017年健之佳将继续实施这一策略，并进一步迈入稳健发展阶段，对开新店提出更高的要求。中国药店：www.ydzz.com
重庆桐君阁往年门店租金通常有5﹪或者6﹪的递增，这两年增幅下降，经过降租行动后虽然整体降下来的租金金额总数不多，但达成降租的门店也占到门店总数的30﹪～40﹪，个别门店降幅明显，有一个门店原来年租金13万，直接下降到8万，总体来说降租策略使桐君阁在租金上的压力减少不小。中国药店：www.ydzz.com
滁州百姓缘虽没有对降租成果进行过统计，但有一些战果是比较明显的，“一个一年170万房租的房子，降租后减了28万，降租幅度达16﹪以上，甚至还有更高的，比如快要到期的房子，谈判后大约降了30﹪。”中国药店：www.ydzz.com
吕志贤预测未来的房租还会呈继续下降趋势，百姓缘的降租策略也会一直持续下去，“同时，公司也要求新开门店的房租必须要降下来，开店要求更严格。比如原来我们要求平均值是90～120元一平米，现在可能调整到80～100元一平米，超过100元我们就不租了。”中国药店：www.ydzz.com
相较于其他行业纷纷倒闭的实体店，药店圈的生命力却很旺盛，仍在不断地收购、开店，对于此现象，闻国勇与吕志贤认为，药店行业是一个特殊的行业，虽然药品也有线上营销，但不论是老百姓对网购的信任程度、网上售药的规范程度，还是国家对网售处方药明令禁止的态度，网购对药店的影响不是很大。中国药店：www.ydzz.com
吕志贤认为，药店生命力的旺盛还在于药店的商品结构在不断地拓展，不仅仅是卖药，还能扩展到整个大健康领域，所有围绕健康的产品及服务，都会在这个平台上销售；另一方面，未来便利店或者超市里的一些商品也会渐渐融入到药店里去，也就是说，超市里不可以卖药店里的商品，但是药店可以卖超市里的商品。而且药店还具有便利性、灵活性，方便老百姓购药，老年人去买药可以顺便买点生活用品，甚至宠物和汽车的装饰品未来都可能会在药店里面出现，所以，这个产业前途是比较好的。中国药店：www.ydzz.com
