中国药店－药店房租降了

　　2026年8月下旬，七份上市连锁药房的半年报几乎前后脚落地。翻到销售费用明细，一个个数字比营收增速更引入关注：房租开始松动了。

　　益丰药房房租及物业费从2024H1的8.72亿元降到6.99亿元，两年少了两成。大参林在上交所问询函里写明，2025年约1,220家门店谈成降租协议，使用权资产原值一次性调减2.23亿元。老百姓使用权资产摊销同比砍掉8%。一心堂房租费从6.05亿元降到5.60亿元。健之佳把职工薪酬和使用权折旧一起按下。漱玉平民的使用权资产两年腰斩。

　　人工先降、租金后降——这个顺序，就是过去三年行业降本的真实路径。把门店租金这条“半刚性”成本真正撬动，发生在人力编制已经削过一轮、低效店已经关过一轮之后。降本的尽头，不是再裁一轮店员，是跟房东重开合同。

　　

2023–2024年：扩张把租金锁死在资产负债表上

　　药店连锁的两块刚性成本，从来都是人和房租。大参林2025年报问询函把同行摊开：销售费用里，职工薪酬加房租物业，四家头部合计都占七成以上。

　　人可以当月定编，租约不行。按《企业会计准则第21号——租赁》，三到八年的门店合同在开业那天就变成“使用权资产+租赁负债”。2021到2023年商业地产租金的高点，被锁进了2024年的资产负债表。

　　合并报表使用权资产净值，是这轮扩张最直白的脚印：

　　2024H1是租金费用的峰值年。益丰房租及物业8.72亿，大参林7.25亿，漱玉租赁费2.67亿，老百姓使用权摊销5.88亿。那一年行业还在用新店覆盖同店下滑，合同越签越多，折旧和利息在后面等着。

　　华人健康是对照样本。2023年3月才上市，2025年仍在收购扩张（收购479家、关闭54家），2026H1使用权资产4.87亿元，几乎没动；销售费用里房租及物业从1.33亿升到1.50亿，工资薪酬从2.81亿升到3.21亿。它还没走到“尽头”，仍在付规模的门票。

　　

第一刀：减员、关店、冻编制

　　租金动不了的时候，能立刻动的是编制。

　　2025年是关店大年。国家药监局最新口径，全国药店净关约2.7万家。上市连锁自己的数字更具体：一心堂关闭576家、净减386家，是关店最多的一家；大参林关直营536家；益丰关547家；老百姓全年新开875、关闭1,177。进入2026H1，关店没有停，只是从“集中出清”变成“常态清理”——老百姓关直营177家，大参林147家，漱玉80家，一心堂继续净减至10,872家。

　　人跟着店走。大参林问询函写得最干净：2025年末销售员工加配送人员合计减少1,734人，月均人效提升6.96%，销售费用职工薪酬全年下降6.06%。手段是自助收银、远程审方、单店定编，不是简单裁员公告。

　　2025年末在职员工（年报/ESG）：

　　半年报不披露期末总人数。但利润表已经把“人少了”写进去。2026H1销售费用职工薪酬（门店人工的主科目）：

　　健之佳是六家里把减员措施最落到实处的。半年报原文：“职工薪酬、使用权资产折旧费、长期待摊费用摊销、办公费、促销宣传费同比下降”；中后台“全面冻结编制”，一线则“提高奖金和人效”。销售费用整体−4.9%，支付给职工的现金6.68亿，同比少了6,787万。

　　一心堂、老百姓走的是“关店自然减员”：直营店少了，店员工资盘子跟着缩。一心堂销售费用薪酬−2.9%，管理费用薪酬同步−5.6%。老百姓销售端工资−2.0%，但管理费用薪酬从3.17亿升到3.37亿。

　　益丰、大参林2026H1销售薪酬微增，并不等于没控制用人规模。益丰直营几乎停扩（10,681→10,663），薪酬微增更多是绩效和专业岗位（执业药师、慢病）的结构升级；大参林直营仍在加密（自建273+收购146−关147），新店把减员节省吃掉了一部分。真正能对上“人少了”的，是辞退福利：大参林2026H1计提1,266万元，是上年同期593万的两倍。

　　漱玉是反向样本。直营店2026H1减到4,870家，销售费用人工成本却从6.03亿跳到6.70亿（+11.2%），应付职工薪酬本期增加7.63亿、同比+11%。公司自己的解释是薪酬体系改革、基层培训覆盖“占基层员工60%的核心服务群体”。人没少花钱，租金却在降——降本的顺序在漱玉这里被反过来了。

　　华人健康支付给职工的现金4.28亿，同比+17%。并购并表，员工总人数增加了。

　　

第二刀：房租终于被写进利润表

　　人砍过一轮之后，销售费用里占比第二的房租，才成为2025–2026的主战场。

　　原因很具体。全国药店出清，商业地产招租变难，房东议价权下降；同时2021–2023年签下的合同集中到期，续约窗口叠在一起。连锁第一次有底气把“降租”写进年报和问询函。

　　利润表：房租掉头

　　口径不完全相同——老百姓几乎全部进表，体现为使用权资产摊销；益丰短期租赁费用为零；大参林短期租赁每年约0.17亿；漱玉有一块短期租赁（2026H1约1.04亿）直接进销售费用；一心堂单列“房租费”。放在一张表里，方向一致：2024H1是峰，2026H1是四年最低。

　　占营收比，2026H1全部回到四年最低（仍在扩张的华人健康除外）：益丰5.76%（峰值7.41%），漱玉4.78%，大参林4.83%，老百姓4.90%。益丰每100元营收少掏约1.6元房租，是费率改善最明显的一家。

　　资产负债表：合同被重议，不只是折旧

　　使用权资产下降，可以是正常摊销，也可以是关店终止，还可以是降租后按准则重新计量。后两件才是“真降租”。大参林把三项拆开了——这是七家里唯一给出“家数+原值”的公司：

　　2025年约1,220家门店达成降租等租赁变更，使用权资产原值调减约2.23亿元；顺德仓投用，关闭清远、江门、东莞中转仓，净值再减0.30亿；同期续租及新店增加原值9.98亿，正常折旧12.58亿。

　　问询函特别强调：使用权资产下降“并非门店大规模退租”，是“门店数量稳定基础上，优化仓储布局与存量门店降本”。直营总量几乎没变，单店租金下来了。单方年租金1,069元/㎡，仍高于一心堂的887、老百姓的809——珠三角工资和租金的底色还在，降的是增量，不是区位。

　　漱玉2025H1自己写：“使用权资产/租赁负债下降，主要系报告期门店降租增效”。资产从9.09亿降到4.95亿，两年近腰斩。费销比2025H1优化1.16个百分点，公司归到“降租控费、数字化、薪酬改革”。2026H1继续写“降租控费”，租赁费用再降3.2%。

　　老百姓2025年报的原话是“一店一策、降本提效”。节奏晚一年：2025H1使用权摊销几乎没动（5.88→5.85亿），2026H1才降到5.39亿。转租收入0.39亿，七家里最高，一部分面积在向外消化。

　　健之佳把降租写进迁址策略：“以高租金、高亏损门店整改扭转、保留证照资质的腾笼换鸟迁址为主”。关店不是退场，是换一张更便宜的租约、保住医保资质。销售费用下降的原因里，降租谈判的“深度和广度”被点了名。

　　一心堂2026H1房租费−7.4%，使用权资产折旧（现金流量表补正）从5.71亿降到5.08亿。关店576家的后效应，在第二年的租金科目上显现。

　　现金流：少付给房东的钱

　　益丰2026H1筹资活动说明披露了一组数据：“本期支付的门店租金减少”。租赁负债利息从2024H1的0.71亿，降到2025H1的0.52亿，再降到2026H1的0.32亿，两年腰斩。财务费用下降，一半是少借了钱，一半是租约变轻了。

　　三条同时成立——费用降、使用权资产降、租金现金流出降——才能排除“会计游戏”。2026H1，益丰、大参林、老百姓、漱玉、一心堂，五家都满足。健之佳费用和折旧在降，半年报未单列租赁现金流。华人健康租金费用还在涨，并表新店盖过了单店谈判。

　　

七家画像：谁在谈降租，谁只是关店减租

　　益丰：停扩+降租，费用端最干净

　　2025H1原文：“对部分门店降租、关停处理导致房租、人工同比下降”。2026H1房租、装修、水电、折旧继续下降。直营几乎零净增，关店不再被新店面积对冲，所以8.72→6.99亿的下降能完整落到费率上。营收121.30亿（+3.5%），利润跑赢收入，降本是兑现过的。

　　大参林：谈判家数最多，新店在对冲

　　1,220家降租是七家里最可验证的一条。仓储整合、办公迁自有物业，是门店之外的第二战场。但2026H1直营仍净增，房租费用只降3.6%，看起来弱于益丰。问询函的潜台词是：别把使用权资产下降理解成收缩，那是单店变便宜。营收139.91亿，规模仍是第一。

　　老百姓：一店一策，2026H1才进入费用下降通道

　　加盟、联盟在加（加盟约5,309家），直营在减（9,695家）。轻资产把增量租金挡在表外，存量直营靠续约压成本。使用权摊销−8%，节奏晚，但方向对。执业药师1.6万，接近员工总数一半——这部分人工几乎砍不动，所以降本必须找房租。

　　一心堂：关店最多，租金滞后一年见效

　　2025年关576家，净利从低基数反弹131%，那一刀主要砍在人和减值上。2026H1营收仍降5.0%（84.67亿），但房租−7.4%、销售薪酬−2.9%，利润2.57亿、+2.9%。云南以外门店已过半，高密度网络的租金包袱，要靠持续净减店来消化。

　　健之佳：人工降幅第一，中后台冻结

　　营收41.83亿、−6.1%，净利−26%。医保个账占比从2022年52%掉到2025年40%，收入端影响较大。应对是全面控费：职工薪酬−8.4%，中后台冻编，亏损大店关闭或迁址。

　　漱玉平民：租降了，人工涨了，利润仍被坏账咬住

　　营收53.14亿、+8.9%，增速七家里第二；净利2,578万、−29%。降租是真的——使用权资产腰斩、租赁现金流出−14%、费销比优化。但销售人工+11%，应收坏账计提加大。省下的房租，没有变成股东的利润。区域龙头（山东）的租金谈判空间，被信用成本和薪酬改革对冲。

　　华人健康：还在付规模的门票

　　营收28.25亿、+12.8%，净利1.36亿、+31%，是唯一两位数增长的一家。房租+12.4%，工资+14.4%，使用权资产持平。并购并表的阶段，租金和人工一起涨，是健康的，也说明“降本的尽头是降租”这句话，目前只适用于已经把店铺满的那六家。

　　

为什么“尽头”是房租，不是人

　　药店人工看着庞大，其实弹性小于租金。

　　第一，执业药师是法定配置。老百姓1.6万名执业药师，益丰称95%以上一线员工为医学、药学专业。远程审方能减值班，减不掉资质配备。第二，门诊统筹落地后，审方、追溯码、慢病档案把店员从收银员变成操作员，活更碎，编制不好再压。第三，人均薪酬并不高：问询函口径，四家销售人员年成本8.0–8.5万元，已经贴着区域社保和最低工资，不能再降了。

　　房租相反。三年前签的合同，利率和房价都在高点；三年后，空置率起来了，连锁是商业街最大的承租人之一，续约时第一次有了批量议价权。CAS21把议价结果直接打进资产和负债——1220家店、2.23亿原值，是可以审计的。关店减租、续约降租、仓储整合、腾笼换鸟、转租空置，五条路径2025–2026被七家轮流用了一遍。

　　所以顺序只能是这样：2023年扩店，2024年费用见顶，2025年减员关店，2026年上半年房租见效。降本不是一句口号，是一张要排四年的时间表。

　　

房租降完之后

　　降租不是永动机。房东有底线，核心商圈的单方租金不会回到十年前；新店一旦再开，使用权资产会重新堆积。2026H1益丰、老百姓、一心堂、漱玉的直营都在净减或持平，大参林还在加密——谁先把新店租金重新推高，谁就会先退出这轮费率红利。

　　更现实的约束是结构。加盟把租金留在加盟商账上，老百姓、益丰、大参林的加盟及分销收入持续抬升，毛利率却只有10%–13%。表内租金降了，表外是用更薄的利润换规模。漱玉证明了另一件事：租可以降，坏账和人工一抬头，净利照样掉。

　　下一刀不会再叫降本。坪效、品类（非药、专业药房）、统筹处方、O2O履约，才是房租省下来之后要填的空。健之佳写“店效、人效、品效”，一心堂推千店调改和非药，益丰把加盟当增长，老百姓押联盟。租金是被压住了，不是被消灭了。

　　2026年上半年的财报，只是把一句业内老话写成了数字：再减员的空间很小了，还能谈的，只剩房东了。

　　数据说明营收、费用、使用权资产、租赁现金流取自各公司2023–2026年半年度报告附注（销售费用、管理费用、应付职工薪酬、租赁、合并资产负债表）。2025全年薪酬、人均成本、单方租金、平均销售人员取自大参林《关于2025年年度报告问询函的回复》。员工总数取自2025年年报及一心堂2025年ESG报告；健之佳2026H1用“女员工14,236、占比88.52%”反推。半年报不披露期末员工总数，2026年中人数仅作趋势判断，不以人效绝对值做跨公司排名。租金科目口径：老百姓为销售费用“使用权资产摊销”；益丰、大参林、华人健康为“房租及物业”；一心堂为“房租费”；漱玉为“租赁费用”；健之佳为“使用权资产折旧费”。短期租赁、转租收入未并入主表，文中单独注明。

药店房租降了

【2026-09-09】【作者：黄修祥】【来源：中国药店】【阅读量：177】【大 中 小】【打印】

2023–2024年：扩张把租金锁死在资产负债表上

第一刀：减员、关店、冻编制

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为什么“尽头”是房租，不是人

房租降完之后

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【2026-09-09】【作者：黄修祥】【来源：中国药店】【阅读量：177】【大 中 小】【打印】

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